العدد : ١٥٣٤٩ - الأربعاء ٠١ أبريل ٢٠٢٠ م، الموافق ٠٨ شعبان ١٤٤١هـ

العدد : ١٥٣٤٩ - الأربعاء ٠١ أبريل ٢٠٢٠ م، الموافق ٠٨ شعبان ١٤٤١هـ

العقاري

رئيس جمعية التطوير العقاري في حوار شامل مع «أخبار الخليج»: «ريرا» أنموذج للشراكة بين القطاعين.. نتمنى أن تعمم في الوزارات الخدمية

الأربعاء ٢٦ فبراير ٢٠٢٠ - 02:00


حمـايـة الســوق العقــاري مــن المضــاربيــن نقطــة قـــوة جنبتــه كثيـرا مـن الأزمـــات


المطور الواعي يعرف كيف يحقق المعادلة بين ماذا يبني.. أين يبني.. لمن يبني


 

تصوير- عبدالأمير السلاطنة

على الرغم من كونه قطاعا فتيا في البحرين، إلا أنه استطاع وخلال سنوات ربما لا تتجاوز العقد من الزمان أن يفرض نفسه كواحد من أهم القطاعات غير النفطية إسهاما في اقتصاد المملكة.  وأمام الطفرة التي شهدها القطاع العقاري في مرحلة سابقة، وانتشار المشاريع العقارية المتنوعة، ودخول مؤسسات وأفراد إلى القطاع الذي أخذ في النمو بشكل مطرد، برزت الحاجة إلى وجود كيان متخصص له دور في دعم قطاع التطوير العقاري ويمثل استجابة ملحة لتلك التطورات ونقلة واعية لحاجة القطاع إلى مؤسسة تمثله وتقوده.

من هنا تأسست جمعية التطوير العقاري البحرينية، التي بات لها دورها وحضورها الفاعل في شؤون القطاع مثل اتخاذ القرارات والإسهام في مواجهة التحديات ودعم المؤسسات والمطورين.

«الملحق العقاري» حرص على أن يستعرض تجربة جمعية التطوير العقاري البحرينية بعد حوالي عقد من تأسيسها. لذلك كنا في ضيافة رئيس مجلس إدارة الجمعية العقاري المخضرم ورجل الأعمال عارف هجرس الذي فتح لنا قلبه قبل مكتبه من أجل حوار شامل حول القطاع العقاري في البحرين.

تأسيس الجمعية

‭}‬ ما أهمية وجود جمعية التطوير العقاري بالنسبة إلى قطاع العقار في المملكة؟ وما الإضافة التي شكلها تأسيس الجمعية؟

 تساؤلات ابتدأنا بها حوارنا مع رئيس الجمعية، وعلى ذلك يجيب: 

- في الواقع، نفخر أن الجمعية هي أول جمعية تطوير عقاري في الخليج وربما في الوطن العربي. وقد أسست الجمعية في فترة الطفرة العمرانية. ورغم أن قطاع التطوير العقاري في المملكة جديد نوعا ما لكنه بات أحد أهم القطاعات غير النفطية التي تسهم في الاقتصاد الوطني، وبنفس الوقت يدعم أكثر من 16 قطاعا مختلفا بما فيها السياحي. وبالتالي مع تنامي هذا القطاع كصناعة جديدة، تنامت معه الحاجة إلى وجود كيان أو جهة تمثله أمام القطاعات والجهات الأخرى من جانب، وتعمل على وضع اللبنة الأولى للقوانين العقارية الملائمة لطبيعة المملكة من جانب آخر. حيث كان القطاع يفتقد إلى حد ما للقوانين المنظمة والهوية الواضحة رغم بروز مشاريع كبيرة ومتميزة مثل درة البحرين وديار المحرق وغيرها. كما كان المطورون حينها يعملون بشكل منفرد ومستقل وليس بينهم تواصل أو تعارف.

ويضيف هجرس: حينها كنت الرئيس التنفيذي لمشروع ديار المحرق. ومع التشاور مع أبرز المطورين آنذاك، ارتأينا تأسيس جمعية تمثل القطاع أمام مختلف الجهات الأخرى وتعكس هويته وتعمل على تنظيمه. وبالفعل تأسست الجمعية عام 2010 من 16 مطورا في البداية، وحصلت على مباركة القيادة ودعم سمو ولي العهد والشيخ خالد بن عبدالله الخليفة إيمانا منهم بأهمية وجود مثل هذا الكيان لهذا القطاع المهم. ومنذ ذلك الحين أخذت الجمعية على عاتقها مسؤولية العمل مع كل القطاعات الحكومية وغير الحكومية لخدمة القطاع العقاري ولا سيما فيما يتعلق بسن القوانين العقارية وخلق البيئة المناسبة للاستثمار العقاري في المملكة وتعزيز الثقة والأمان للمطور والمستثمر. ويمكنني القول إن جمعية التطوير العقاري ومنذ تأسيسها كانت نموذجا بارزا للشراكة والتعاون بين القطاعين العام والخاص، الأمر الذي يعد صلب توجهات سمو ولي العهد والرؤية الاستراتيجية للمملكة «2030». 

وبالتالي يمكن القول إن الجمعية ومنذ تأسيسها لعبت دورا رئيسيا في سن القوانين، توثيق الروابط والتعاون بين المطورين في المملكة، خلق الشراكات بين مفاصل هذا القطاع، الشراكة مع القطاع العام في كل ما من شأنه دعم التطوير العقاري، مساعدة المطورين على مواجهة المشكلات والتحديات المختلفة وخاصة في سوق جديد وواعد، تمثيل القطاع في مختلف المناسبات والفعاليات والتعاون مع مختلف الجهات بما فيها التشريعية والتنفيذية والمؤسسات الحكومية والخاصة مثل مجلس التنمية الاقتصادية والوفود الرسمية وغيرها.

‭}‬ كم يبلغ عدد المطورين المنضوين تحت مظلة الجمعية حاليا؟

- في المملكة هناك حوالي 70 مطورا مسجلا لدى مؤسسة التنظيم العقاري. وهؤلاء يتراوحون ما بين مؤسسات صغيرة ومتوسطة وكبيرة. وحاليا يبلغ عدد أعضاء الجمعية 27 مطورا. ورغم أن باب الاشتراك مفتوح للجميع، إلا أن مجلس إدارتها يضم كبريات الشركات والمطورين ممن لديهم الخبرة الطويلة والرأي الثاقب في هذا المجال نظرًا إلى دور المجلس في تمثيل القطاع وسن القوانين والأنظمة. ولكن هذا لا يعني أن خدمات الجمعية واهتماماتها تقتصر على الأعضاء فقط، فهي تمثل القطاع بأكمله وتعمل من أجل صالحه وتنظيمه وخدمة المطورين العقاريين بمختلف مستوياتهم في المملكة.

نظرة متفائلة

‭}‬ فيما يتعلق بالوضع العقاري بشكل عام، هناك من يرى أننا نعيش مرحلة تراجع أو خمول، وهناك من يصفها بمرحلة تباطؤ، وآخرون يؤكدون أن الوضع إيجابي. كيف تقيمون وضع القطاع في المرحلة الحالية؟

- ربما اختلف مع كثيرين في هذا الجانب، ولكن بشكل عام أؤكد أن سوق البحرين اليوم هو من أفضل الأسواق في المنطقة.

 نعم قد نشهد فترة يمكن وصفها بالتباطؤ، ولكن هذا أمر طبيعي في أي دورة لأي قطاع، ولا يعني ضعفا في السوق. فلا يوجد قطاع يعيش حالة صعود مستمر. ورغم ذلك فإن وضع القطاع في البحرين يتميز باستقرار وثبات، وفي طريقه إلى النمو لأن الحاجة إلى التطوير مستمرة نتيجة استمرار النمو في عدد السكان والمشاريع. وارتفاع عدد السكان يعني ارتفاع الحاجة إلى السكن وإلى المشاريع التعليمية والصحية والتجارية والترفيهية وغيرها. وكلها مشاريع ينهض بها قطاع التطوير العقاري.

هنا من المفيد أن أشير إلى مسألة مهمة، وهي أن فترة الطفرة شهدت دخول الكثير من الأطراف أو الأفراد من غير ذوي الاختصاص بهدف الاستثمار في هذا القطاع، وربما يفتقد الكثير منهم إلى الخبرة الكافية. وعند مرور أي قطاع بفترة تباطؤ اعتيادية، هنا يتطلب الأمر خبرة ووعيا واختصاصا من أجل التعامل مع السوق ومتقلباته واغتنام الفرص فيه أو حتى خلق الفرص. ومع عدم امتلاك البعض لهذه الخبرة الكافية ربما يجعلهم يشتكون من وضع السوق أو يحملون نظرة تشاؤمية.

والأمر الآخر أن طموحات الأفراد تغيرت، ففي حين كان معدل الإيجارات مثلا 200 دينار، وارتفع إلى 600 دينار مع الطفرة، ثم انخفض مع حدوث تصحيح للأسعار أو بعض التباطؤ، نجد أن البعض يرفض التعامل مع هذه التقلبات الطبيعية التي تشهدها جميع الأسواق، ولا يقبل بخفض الأسعار، وبعدها يشكو من السوق! أي أن طموحاتهم ترتفع بارتفاع السوق ولكنها لا تنخفض بانخفاضه! وبالتالي لا يمكن أن نلوم السوق بقدر ما نلوم أشخاصا.

شخصيا.. أنا متفائل جدا ولدي مشاريع عقارية عديدة أستثمر بها، وبنفس الوقت نرى المشاريع العقارية في كل مكان في المملكة الأمر الذي يعكس ثقة المطورين والمستثمرين بمستقبل كبير للقطاع. بل إننا مازلنا بحاجة إلى العديد من المشاريع مثل المشاريع الصحية والمدارس وحتى الشقق السكنية بشكل مدروس يلبي احتياجات مختلف الشرائح وليس شريحة أكثر من أخرى. فهناك مشاريع تركز على فئات معينة مثل ذوي الدخل المرتفع، ولكن ماذا عن فئة ذوي الدخل المتوسط والمحدود؟ لذلك مازال يمثل فرصا كبيرة للاستثمار في مشروعات تلبي احتياجات هذه الفئات. فالاحتياجات في السوق تكون في شكل هرمي، القاعدة العريضة هي ذوو الدخل المتوسط والمحدود، والقمة الأصغر من الهرم لذوي الدخل العالي. وبالتالي أنا كمطور يجب علي وقبل كل مشروع أشرع فيه أن أعرف المعادلة وأحدد: ماذا أبني، أين أبني، لمن أبني، ومتى أبني.

نقاط القوة

‭}‬ بنظرة موضوعية ومن واقع خبرتكم الطويلة في القطاع العقاري، ما أبرز نقاط قوة هذا القطاع وأبرز نقاط ضعفه في البحرين؟

- رغم أن قطاع التطوير العقاري جديد نسبيا في المملكة، إلا أنه سوق واعد بات وبفضل جهود القطاعين العام والخاص يتمتع بنضج عقاري ويمتلك مطورين وخبرات كبيرة وفرصا استثمارية واعدة ربما لا تتوافر في كثير من الدول، وبمعدل استثماري وعائد عالي يجذب المستثمرين، مع تعدد المشاريع وتنوعها بين السكنية والتجارية والصناعية وغيرها.

أضف إلى ذلك تمتع القطاع بحزمة قوانين متطورة وجاذبة، لأن أكثر ما يبحث عنه المستثمر هو القوانين التي تحمي استثماراته.

ومما يميز هذا القطاع أيضا ويمثل عامل قوة فيه هو أنه لم يدخله مضاربون، وذلك بفضل الوعي المبكر والقرارات الصائبة من قبل الحكومة. فهذه ميزة ونعمة يتمتع بها القطاع لأن الكثير من الأسواق تضررت بسبب وجود المضاربين. كما يتميز القطاع بطلب حقيقي ومشاريع متنوعة ليست فائضة. وبنفس الوقت يعد القطاع من القطاعات الأكبر في العوائد. لذلك أنا أؤمن بأن الوقت الحالي هو الأفضل سواء للشراء أو الاستثمار أو العائد. ولكن يجب أن نعرف ماذا نستثمر وأين ولمن. وأن نمتلك روح الابتكار في مشاريع التطوير العقاري وننوع من المشاريع في مختلف القطاعات مثل المستشفيات والمجمعات التجارية والواجهات البحرية والمشاريع السياحية وغيرها.

أما بشأن سؤالك حول نقاط الضعف، فقد لا يمكنني أن أصفها بنقاط ضعف بقدر ما هي تحديات يواجهها القطاع كباقي القطاعات ومنها تأثر الاقتصاد العالمي بشكل عام ما قد ينعكس على جميع القطاعات. وهذا ما قد يعني أننا بحاجة إلى بعض المحفزات وإلى التعامل المستمر مع تلك التحديات والتطوير المستمر للأنظمة والقرارات لحماية السوق.

‭}‬ أشرت إلى دخول من هم ليسوا ذوي اختصاص إلى القطاع، ألا يمثل ذلك نقطة ضعف فيه؟

- هذه مشاريع تجارية ولا يحق لنا منع أحد من دخول السوق طالما التزم بالقوانين والأنظمة. ولكننا ننصح الجميع بأن يعمدوا إلى الاستشارة واللجوء إلى ذوي الخبرة والاختصاص والدراسة الوافية التي تسبق أي مشروع. لأننا قد نجد مشروعا ينجح في منطقة، ولا يحقق مشروع مشابه تماما ذات النجاح في منطقة أخرى. وبالتالي لا يمكن أن نتهم القطاع بالضعف! وهذا ما يعني أن الأمر يتطلب خبرة ودراسة جدوى واستشارات من أجل سد الثغرة الموجودة بسبب نقص الخبرة وبدلا من تكرار نفس المشاريع هنا وهناك. فمن المهم أن يعي الجميع أن التطوير العقاري تخصص كما هو الحاصل بالنسبة إلى الطب والهندسة وغيرها.

القطاع والأزمات

‭}‬ ألا يوجد تخوف على مستقبل القطاع في الوقت الذي تشهد فيه منطقتنا بشكل خاص أزمات جيوسياسية واقتصادية متتابعة؟ 

- العقار جزء من الاحتياجات الأساسية للإنسان، وبالتالي تبقى الحاجة إلى المشاريع العقارية مستمرة رغم الظروف. نعم لا شك أن هناك أمورا تنعكس على القطاعات بشكل عام، ولكن في ظل الظروف الحالية والتجارب التي مررنا بها يمكن القول إن البحرين لم تتأثر بذلك الشكل الكبير والمباشر من الأزمات، واستطاعت أن تحافظ على القطاع الاقتصادي بفضل حكمة القيادة الحكيمة وحنكتها في التعاطي مع الأوضاع. لذلك نجد أنه فقط لم تتوقع المشاريع العقارية، بل هناك توسع وتنوع فيها.

ومن المفيد أن نشير هنا إلى أنه ليست القطاعات فقط من تمر عليها دورات ارتفاع وتباطؤ، بل إن الأجزاء المختلفة في القطاع أيضا لها فتراتها التي قد يشهد بعضها نموا أكثر من مفاصل أخرى من القطاع ذاته. لذلك قد تتأثر المشاريع العقارية التجارية مثلا بسبب ظروف محددة، ولكن تكون المشاريع السكنية في ذروتها خاصة المشاريع التي تلبي احتياجات ذوي الدخل المحدود والمتوسط. 

ريرا

‭}‬ إلى أي مدى لعبت مؤسسة التنظيم العقاري «ريرا» دورا في دعم القطاع العقاري. وهل ترون أن هناك إجراءات تحتاج إلى إعادة نظر؟ حيث يرى البعض أن هناك قرارات ورسوما قد تكون صارمة نوعا ما مثل حساب الضمان، أو لِمَ تطور من الخدمات مثل رسوم البنية التحتية؟ 

- عندما ننظر إلى مجلس إدارة مؤسسة التنظيم العقاري نجد أن فيه توازنا تاما في التمثيل بين القطاعين الخاص والعام. وبالتالي جميع القوانين والقرارات التي اتخذتها المؤسسة كانت بالتوافق بين القطاعين ولم يفرض أي شيء على القطاع الخاص. وخضعت القرارات إلى الحوار والدراسة وورش عمل. ومن ذلك حساب الضمان الذي يمثل صمام أمان وضمانة للمستثمر ويعزز موقف المطور ويضاعف الثقة بالمشاريع، وهو إجراء مطبق في كثير من الدول المتقدمة. بل إننا وبفضل جهود رئيس مجلس إدارة (ريرا) الشيخ سلمان بن عبدالله بن حمد آل خليفة، والرئيس التنفيذي للمؤسسة الشيخ محمد بن خليفة آل خليفة، تميزنا بأمر مبتكر وهو إمكانية استبدال حساب الضمان ببوليصة تأمين.

لذلك يمكن القول إنه ومع تأسيس جمعية التطوير العقاري، صارت هناك شراكة حقيقية بين القطاعين في وضع القوانين بالتوافق والمشورة. واستفدنا من تجارب الآخرين في الدول التي لها باع طويل في هذا المجال مثل أمريكا وبريطانيا وأستراليا وغيرها، إذ أخذنا أفضل الممارسات والنظم. وبتنا اليوم نفخر بأن القوانين والنظم والتشريعات العقارية تعد من أفضل النظم في العالم، وخاصة مع دعم القيادة لهذا القطاع ومتطلباته، وجهود رئيس مجلس إدارة مؤسسة التنظيم العقاري الشيخ سلمان بن عبدالله الخليفة.

أما بالنسبة إلى إشارتك حول بعض الرسوم مثل رسوم البنى التحتية فأعتقد أن الجهات الحكومية ملتزمة بشكل كبير في توفير هذه البنى في الأوقات المحددة، ولا تمنح التراخيص إلا بعد توفر الخدمات، أو إلى بعد الإشارة في الترخيص إلا أن الخدمات ستتأخر إلى فترة محددة. وبالتالي إذا ما كانت هناك حالات تأخرت ربما هي حالات استثنائية وليست عامة وليس لدي تفاصيل بشأنها.

أما بخصوص المؤسسة نفسها، فيمكنني القول إننا محظوظون فعلا بوجود المؤسسة خاصة مع كون مجلس إدارة المؤسسة يمثل أنموذجا لآلية الشراكة والتعاون بين القطاعين العام والخاص من خلال تمثيلهما المتوازن في مجلس إدارة المؤسسة، والمرونة الكبيرة في تعديل وتطوير أي قرار يخص القطاع انسجاما مع تطورات السوق وأوضاعه. وهذه الشراكة هي نموذج نتمنى أن نجده في جميع الوزارات الخدمية بعد أن أثبت نجاحه في «ريرا»، من أجل تحقيق التوازن والانسجام بين القطاع العام والقطاع الخاص ما ينعكس إيجابا على جودة الخدمات وسرعة تنفيذها. 

ومن هذا المنطلق أيضا، نتمنى أن يكون لجمعية التطوير العقاري تمثيلا في اللجنة التنسيقية التي يرأسها سمو ولي العهد الذي يعد القلب النابض للمشاريع في البحرين وخاصة أن لدينا في الجمعية نخبا وقيادات في القطاع لديها من الخبرات ما يمكن أن يفيد مختلف القطاعات والقرارات

‭}‬ ختاما.. ومن منطلق خبرتك الطويلة في هذا القطاع، ما الرسالة التي توجهها إلى المطورين العقاريين؟

- رسالتي للمستثمرين وللشركات العقارية في الخليج بشكل عام، أقول إن سوق البحرين واعدة وفيها مشاريع حقيقية وطلب حقيقي، وهناك تسهيلات ومميزات وفرص توفرها الدولة من النادر أن تجتمع في مكان آخر. وهذه دعوة إلى الجميع للاستثمار في البحرين. ونحن في الجمعية على استعداد للتعاون وتقديم المشورة.

كلمات دالة

هل ترغب بالتعليق على الموضوع؟

لا تتردد في إعطاء تعليقك ومشاركة رأيك

الاسم:
النص:
تبقى لديك (600حرف

aak_news