العدد : ١٥١٨٨ - الأربعاء ٢٣ أكتوبر ٢٠١٩ م، الموافق ٢٤ صفر ١٤٤١هـ

العدد : ١٥١٨٨ - الأربعاء ٢٣ أكتوبر ٢٠١٩ م، الموافق ٢٤ صفر ١٤٤١هـ

العقاري

العقارات أصول محلية مضمونة مهما تغير السوق.. دشتي: السوق العقاري بات أكثر نضوجا.. والكرة انتقلت من ملعب البائع إلى المشتري

الأربعاء ٢٥ ٢٠١٩ - 01:00


ليس من الإنصاف أن ننفذ مشاريع غير مدروسة ثم نتهم السوق بالتراجع أو التباطؤ! 


المطور الذكي هو الذي يميز بين احتياجات كل منطقة بدلا من استنساخ المشاريع الأخرى


 

 

أجرى الحوار: محمد الساعي

لا تكاد تخلو منطقة في المملكة من مشاريع عقارية ينافس بعضها بعضا، ويتألق بعضها على بعض. تتميز مجموعة منها بالموقع، وأخرى بالتصميم المبتكر، وغيرها بالعروض وسرعة الإنجاز. وإن كانت العين قد لا تغفل عن وجود نسخ مكررة من مشاريع عقارية مختلفة، سكنية كانت أو استثمارية أو تجارية.

وفيما تحقق مشاريع نجاحا ملفتا، قد تفتقر مشاريع مشابهة إلى ذلك النجاح، الأمر الذي يثير سؤالا مهما: ما السر في تفوق مشاريع على أخرى. وما هي المعايير التي تؤثر على نجاح هذا المشروع أكثر من منافسه؟

ولعل السؤال الآخر الذي لا يقل أهمية: هل تستوعب البحرين برقعتها الجغرافية المحدودة هذا الكم من المشاريع؟ وخاصة إذا ما أخذنا بالاعتبار شكوى البعض من وجود تباطؤ في السوق العقاري العالمي والإقليمي والمحلي.

وقبل ذلك من حقنا أن نتساءل: هل بات سوق العقار اليوم قادرا على التعامل مع التحديات ومواكبة التطورات المختلفة بما فيها التنظيمية والقانونية؟

هذه المحاور ناقشناها مع عضو مجلس إدارة جمعية البحرين العقارية الرئيس التنفيذي لشركة (MLS) العقارية أحمد دشتي، وهي الذراع العقارية لشركة إيثار، التي تنفذ العديد من المشاريع العقارية (في الصور المرفقة نماذج منها). ويمتلك دشتي خبرة تمتد إلى أكثر من عشرين عاما في القطاع العقاري بالمملكة، وهو استشاري وخبير عقاري معتمد ومرخص من قبل (ريرا) ومرخص دوليا من قبل (NARA).

أصول مطلوبة ومضمونة

بين من يحمل نظرة لا تخلو من الحذر، وبين تلك النظرة المتفائلة التي يحملها الكثير من العقاريين، نطرح سؤالنا على ضيفنا: من واقع خبرتك في هذا القطاع كيف تقيِّم واقع السوق العقاري اليوم؟

يجيبنا دشتي: لكي نجيب عن هذا التساؤل يجب أن نشير إلى جانبين مهمين: الأول هو أن العقار أيا كان نوعه يعتبر ضمانة أو أصولا يمكن تحويلها إلى سيولة في أي وقت أو مرحلة مهما كان وضع السوق، سواء كان مرتفعا أو منخفضا؛ فالعقارات أصول مطلوبة ومرغوبة بشكل دائم سواء كانت حكومية أو شركات أو عائلية أو لمطورين أو مستثمرين أو حتى أشخاص، كما أن العقارات تعتبر منتجا محليا في أي منطقة، ولكنها تستهدف الأسواق العالمية، وهذا ما يضاعف من أهمية هذا القطاع في دعم الاقتصاد الوطني في أي بلد.

ويستمر الحديث لأحمد دشتي: والأمر الآخر هو أننا لكي نقيِّم وضع العقار اليوم يجب علينا أن نعود بالذاكرة إلى وضعه في المراحل السابقة، وتحديدا خلال العقدين الماضيين؛ ففي عام 2000 مثلا كانت الأسعار أقل بكثير، وكان بالإمكان الحصول على منزل بأسعار تتراوح بين 28 ألفا و30 ألف دينار. وخلال السنوات الثلاث الأولى، وتحديدا بين عامي 2000 و2003، حدث نوع من الارتفاع التدريجي لعدة أسباب؛ منها المشاريع الإصلاحية وتطور القوانين وانتعاش الاقتصاد العالمي ودخول رؤوس أموال أجنبية إلى المملكة، وكذلك صدور قرار التملك الحر.

وخلال الفترة بين عامي 2005 و2008 حدثت طفرة عقارية كبيرة وارتفعت الأسعار بشكل كبير، بل إن بعض المناطق شهدت ارتفاعا مطردا في الأسعار بشكل كبير خلال أيام معدودة.

 قاعدة جديدة

يستمر السرد التاريخي للرئيس التنفيذي لشركة (إم إل إس): بعد عام 2008 حدثت الأزمة العالمية أو ما عرف بأزمة الرهن العقاري التي بدأت في الولايات المتحدة والتي بسبب ربط البنوك انعكست آثارها السلبية على مختلف القطاعات والدول، الأمر الذي استدعى اتخاذ إجراءات مختلفة للتعامل مع الأزمة. وتبع هذه الأزمة تراجع في الطفرة العقارية والأسعار بشكل كبير.

الفارق هنا أنه على الرغم من التراجع في أسعار العقارات في المملكة فإنه بدأت تترسخ أرضية وقاعدة جديدة للأسعار تختلف عنها في بداية عام 2000؛ فلم ترجع الأسعار إلى سابق عهدها، وإنما انخفضت بحدود معينة؛ فمثلا كان سعر القدم المربعة في بعض المناطق خمسة دنانير، وخلال الطفرة ارتفع سعر القدم في بعضها إلى 200 دينار. وبعد الأزمة حدث انخفاض ولكن وصل السعر للقدم إلى 90 دينارا، وهذا ما شكل قاعدة أسعار جديدة في تلك الفترة. ومنذ ذلك الوقت والسوق العقاري يشهد ارتفاعا وانخفاضا بشكل متناسب. ولكن هذا لا ينفي أن بعض العقارات المميزة شهدت في فترات لاحقة ارتفاعا كبيرا هي الأخرى.

أكثر نضجا

مقدمة تاريخية مهمة ساقها لنا محدثنا أحمد دشتي، وهي تفرض علينا سؤالا: ما انعكاسات كل هذه التجارب على سوق العقار اليوم، وعلى المتعاملين في هذا السوق والقطاع الحيوي؟

يجيب دشتي: السوق العقاري اليوم بات أكثر نضجا، والمتعاملون في هذا السوق باتوا أكثر وعيا وامتلاكا للثقافة الصحيحة. وصارت أغلب المعاملات تشهد تحليلا وترويا ودراسة واستشارة مسبقة. ولم يعد للقرارات السريعة مكان وسط هذا السوق اليافع. ومن ثمَّ يمكن القول إن السوق اليوم هو سوق المشتري وليس المالك أو البائع، بل لم يعد هناك مجال كالسابق للتفاوض والمساومة. 

ومن ثم يمكن القول إننا نعيش مرحلة تتميز بنضج عقاري أكبر وبتنظيم أفضل وقوانين أكثر تطورا.

أضف إلى ذلك أن مؤسسة التنظيم العقاري باتت تلعب دورا كبيرا وحيويا في تنظيم السوق والقوانين والضوابط لجميع الأطراف.

ومن المهم هنا أن نشيد بتلك الجهود الجبارة التي تبذلها كل الجهات الرسمية المعنية بشكل عام، والجهود التي يبذلها صاحب السمو الملكي الأمير سلمان بن حمد آل خليفة ولي العهد في تطوير مختلف القطاعات وجذب الاستثمارات إلى المملكة، بإشراف شخصي من قِبله لضمان تقديم أفضل الخدمات وفق أعلى معايير الجودة. الأمر الذي ينعكس بشكل مباشر على كل القطاعات الاقتصادية التي تلعب دورا حيويا في الاقتصاد الوطني بما فيها القطاع العقاري.

* ماذا عن الأسعار وتأثرها بالعرض والطلب من جانب، والصعود والهبوط من جانب آخر، الأمر الذي يدعو البعض إلى تأكيد أن هناك بعض البطء حاليا في سوق العقار؟

** كما ذكرت، الثقافة والعقلية في هذا القطاع لم تعد كالسابق، وإنما أصبحت أكثر تطورا ونضجا. وهذا انعكس على الجوانب المتعلقة بسوق العقار بما فيها الأسعار التي تتأثر أيضا بالعرض والطلب وبالظروف الاقتصادية وغيرها من العوامل. وبشكل عام يمكن القول إن هذه المرحلة بشكل خاص تتميز بأنها مرحلة تصحيح للأسعار. لا أعنى بذلك ارتفاعها أو انخفاضها، وإنما أعني أننا لم نعد نرى تلك القفزات في الأسعار التي هي في الواقع أشبه بالفقاعات، ولم نعد نشهد تلك الانخفاضات المبالغة، وفي الوقت نفسه لم يعد هناك مجال لبعض المضاربين الذين كانوا سببا في طفرات غير حقيقية. 

أضف إلى ما سبق ما نشهده من تطور في البنى التحتية وتطوير لمختلف المناطق يجعل الأوضاع أكثر استقرارا والأسعار حقيقية. 

إذن هي مرحلة تصحيح وليست تباطؤا، ونحن متفائلون. وحتى لو مررنا بفترات أزمات أو تباطؤ فإن هذا لا يعني نهاية المطاف؛ لأن الأزمات تخلق الفرص، والفترات التي مررنا بها خلقت الكثير من الفرص التي ربما لم تكن لتحدث لو لم نشهد هبوطا وارتفاعا في السوق. ثم إن الانخفاض والارتفاع هما الأمر الطبيعي في أي سوق، ولو لم يحدث مثل هذا التفاوت لكان ذلك مؤشرا على أن الأمر غير طبيعي.

بل يمتد الأمر حتى إلى المفاهيم والثقافة، ومن ذلك مثلا التوجه إلى السكن الاقتصادي الذي بات ضرورة حتمية، بعد أن كان أمرا غير مرغوب فيه في فترات سابقة. 

ثم إن دوران عجلة الاقتصاد بشكل عام والعقار بشكل خاص يأتي من المتحركين والمتفائلين وليس السلبيين أو الخاملين. والعجلة تحتاج إلى مجددين ومطورين يستغلون الفرص تحت أي ظروف.

‭}‬ ماذا عن العقارات السكنية؟ هل يشهد سوقها هو الآخر تفاوتا في العرض والطلب؟

‭{{‬ بالنسبة إلى العقارات السكنية قد يكون الأمر مختلفا بعض الشيء؛ فالسوق السكني لم يتأثر باختلاف أنواعه لأن الحاجة إلى المسكن مستمرة في كل الظروف والمراحل. ولعل وجود البرامج الحديثة أثر إيجابا على هذا السوق مثل برنامج مزايا أو السكن الاجتماعي الذي بات يمثل القاعدة الكبرى في المشاريع الإسكانية. بل أكثر من ذلك، باتت هناك مشاريع لمختلف فئات الدخل بمن فيها ذوو الدخل المحدود. وهناك سوق لذوي الدخل المتوسط. وصارت هناك خيارات لمن يريد فللا أكبر وبأسعار أعلى مما يوفره السكن الاجتماعي، يصل سعر بعضها إلى 150-170 ألف دينار. وبشكل مواز، هناك شريحة تشتري فللا تتراوح أسعارها بين 300 و500 ألف دينار. وهناك أعداد كبيرة من هذه الفلل تحت التطوير ولكنها بيعت بشكل مبكر. وهذا ما يؤكد أن السوق العقاري السكني جيد، وخاصة إذا ما كان المطور ذكيا في اختيار نوع السكن المناسب للمنطقة.

ليست الجودة وحدها

‭}‬ كثيرا ما نجد مشاريع عقارية وسكنية متشابهة، بعضها يشهد إقبالا ونجاحا ملحوظا، في حين أن بعضها الآخر رغم تشابه المواصفات لا يحظى بالنصيب ذاته.. هل يعود الأمر إلى جودة تلك المشاريع أو مواقعها مثلا؟

** في اعتقادي لا يعود الأمر إلى الجودة بقدر ما يعود إلى طبيعة المناطق واحتياجاتها وذكاء المطور والمستثمر في اختيار المشروع الأنسب للمكان الأنسب؛ لأن البناء يتم وفق مواصفات وتشطيبات غالبا ما تكون متقاربة. ولكن السبب كما ذكرت هو دراسة طبيعة واحتياجات كل منطقة؛ فلا يمكن أن نبني فللا في الدبلوماسية مثلا ثم نشتكي من عدم نجاح المشروع! والأمر لا يقتصر على دراسة طبيعة المنطقة، وإنما أسعارها أيضا؛ فقد يتم تطوير مشاريع مميزة جدا ولكن تطرح بأسعار عالية. وأمام ما أشرت إليه من نضج العقلية العقارية اليوم فإن المشتري والمستثمر باتا أكثر حرصا على المقارنة والمفاضلة. ومن ثم يفضلان مشاريع على أخرى بحسب المنطقة وبحسب الخدمات المتوافرة حولها وبحسب الأسعار، مهما بدت تلك المشاريع متشابهة. لذلك ليس من المستغرب أن نجد مشاريع لا تباع الوحدات فيها بالشكل المطلوب، في حين أن مشاريع مشابهة تباع حتى قبل بداية تطويرها؟ إذن الأمر يعود إلى ذكاء المطور في اختيار الأنسب لكل منطقة.

والأمر الآخر أنه لا بد من معرفة رغبات المستهلكين والمستهدفين وثقافتهم، فحتى التفضيلات والخيارات بدأت تتغير. فمثلا أمام تغير الأسعار ووجود البرامج المختلفة وتغير نمط الحياة وأسلوب التفكير بدأ التغير يمتد حتى إلى تفضيلات الناس. لذلك أصبحنا نجد اليوم منافسة كبيرة في بناء شقق أكثر اقتصادية، وقليلا ما نجد مشاريع لشقق ذات مساحات كبيرة، فضلا عن أن إحصائيات التسجيل العقاري تشير إلى ارتفاع كبير في المتعاملين من جنسيات أخرى وخاصة من المملكة العربية السعودية بحكم القرب الجغرافي والمكانة التي تحتلها البحرين في قلوب الأشقاء السعوديين. وكل هذه تغيرات يجب الأخذ بها عند تنفيذ أي مشروع عقاري. 

وبشكل عام نحن دائما متفائلون بالعقارات مهما اختلفت أنواعها، والسلع الجيدة تفرض نفسها وتباع شريطة عدم المبالغة في أسعارها.

قيمة مضافة.. وليست تقليدا!

‭}‬ بصراحة.. هل يتحمل السوق المحلي المحدود المساحة كل هذا العدد من المشاريع العقارية المتنافسة بقوة؟

‭{{‬ الأمر يعتمد على نوع المشاريع. وهنا أعود إلى ما أشرت إليه وهو أهمية دراسة الاحتياجات وعدم اللجوء إلى تقليد مشاريع أخرى ناجحة؛ لأن ذلك لا يعني نجاح المشاريع الأخرى.

الأمر الآخر هو أن المشاريع السكنية بشكل خاص غالبا ما تكون مطلوبة في كل زمان ومكان، شريطة أن نوفر المشروع المناسب لكل منطقة. 

لكن إجمالا، أعود إلى ما بدأت به حديثي وهو أن العقارات هي أصول مطلوبة. وهي وإن كانت منتجا محليا إلا أنها تستهدف السوق العالمي. ولذلك فإن ما يقام من مشاريع في المملكة لا يعني أن تقتصر على السوق المحلي؛ فكثير من المشاريع تكون لمستثمرين خارجيين، وخاصة أننا نجد كثيرا من المشاريع التي بنيت في السنوات الأخيرة تتميز بتصميم متميز جذاب وتوزيعات داخلية وفرش وتشطيبات مميزة فعلا؛ ما يعني أن هناك تنافسا وإبداعا وابتكارا هو في النهاية لصالح السوق من جانب، ويعطي للمملكة زخما وعوامل جذب من جانب آخر.

وهذا التميز هو ما نحتاج إليه في المشاريع العقارية بأن يكون كل مشروع هو قيمة مضافة للقطاع العقاري في البحرين وليس مجرد نسخة مكررة لمشاريع أخرى مهما كانت ناجحة.

تأخر الخدمات

* أمام الجوانب الإيجابية التي ذكرتها ما هي أبرز التحديات والإشكاليات التي تواجهونها في سوق العقار بالمملكة؟

** لا ننكر أن هناك بعض الجوانب التي مازالت بحاجة إلى التركيز والمعالجة. فمثلا، على الرغم مما أشرت إليه من وجود وعي ونضج في سوق العقار بالبحرين فإن ذلك لا ينفي أنه على الرغم من الوعي الموجود فإنه مازال هناك -للأسف- بعض من يتعاملون مع جهات غير مرخصة أو غير مؤهلة لإعطاء المشورة، تعمل في هذا المجال كهواية أو مصدر رزق فقط، في حين أن المؤهلين هم الأقدر على إعطاء النصيحة الناجعة.

والأمر الآخر هو ما تطرقت إليه من وجود مشروعات وعقارات متكررة من دون دراسات كافية لمتطلبات السوق أو المنطقة التي ينفذ فيها المشروع. لذلك فإن بعض المطورين يطورون عقارات غير مدروسة ثم يشتكون من وجود تراجع في السوق أو بطء في التعاملات، وهذا أمر غير منصف. ومن المفترض قبل تنفيذ أي مشروع، بدلا من استنساخ المشاريع الناجحة مثلا، أن تكون هناك دراسة كافية ووافية للعرض والطلب واحتياجات كل منطقة على حدة. والمطور هو الذي يميز بين هذه الاحتياجات ويلبيها.

وهناك تحد آخر يمثل إشكالية حقيقية هو تأخر بعض الخدمات؛ فلا ننكر أن هناك تطورا كبيرا في الإجراءات والتراخيص التي من الممكن أن نحصل عليها في فترة لا تتعدى أسبوعا، إلا أن بعض الخدمات قد تتأخر شهورا طويلة على الرغم من أنه يتم دفع رسوم الخدمات التي تم رفعها من 4 دنانير إلى 12 دينارا للمتر المربع الواحد. وفي الاستثمار العقاري تعد الفترات الطويلة ضياعا للأموال بالنسبة إلى المستثمرين والمطورين، وتأخير وصول الخدمات يضر بالمطورين بشكل كبير على الرغم مما يمثله هذا القطاع من أهمية كبيرة في الاقتصاد الوطني وتدوير عجلة الاقتصاد.

لذلك فإن كثيرا من المطورين باتوا يعيدون الحسابات بشأن كثير من المشاريع بما فيها السكن الاجتماعي.

وهناك جانب آخر نأمل أن يتم دراسته بشكل عملي هو ضرورة وجود مركز موحد يضم جميع الإدارات والدوائر ذات الصلة بسوق العقار بما فيها الخدمات والتراخيص مثل الأشغال والطرق والكهرباء والماء والتسجيل العقاري والبلديات وغيرها، بحيث يمكن للمتعاملين إنجاز كل المعاملات المتعلقة بالمشاريع والاستثمارات العقارية في مركز واحد.

 

 

 

كلمات دالة

هل ترغب بالتعليق على الموضوع؟

لا تتردد في إعطاء تعليقك ومشاركة رأيك

الاسم:
النص:
تبقى لديك (600حرف

aak_news